Ankara Gayrimenkul Hukuku Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların mülkiyeti, devri, kullanımı ve sınırlı ayni haklar gibi pek
çok konuyu düzenleyen hukuk dalıdır. Türkiye’de bu alandaki temel düzenlemeler Türk Medeni Kanunu,
Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu çerçevesinde şekillenmiştir. Gayrimenkulün
ekonomik değerinin yüksek olması ve toplum hayatındaki yeri, bu alanı hukuki uyuşmazlıklara en çok
konu olan başlıklardan biri hâline getirmiştir
1. Mülkiyet Hakkı ve Tapu Güvencesi
Taşınmaz üzerindeki en kapsamlı hak, şüphesiz mülkiyettir. Mülkiyet hakkı, kişiye hem kullanma hem
de tasarruf etme yetkisi sağlar.Mülkiyet hakkı, bireyin sahip olduğu malvarlığı üzerinde dilediği gibi
tasarrufta bulunabilmesini sağlayan en geniş ayni haktır. Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına
alınmış olan bu hak, yalnızca ekonomik bir değer değil, aynı zamanda bireysel özgürlüğün ve kişisel
güvenliğin temel taşlarından biridir. Taşınmazlara ilişkin mülkiyet hakkı ise, Türk hukuk sisteminde tapu
siciline tescil ile kazanılır ve korunur. Bu bağlamda tapu siciline güven ilkesi, hem bireyin hem de kamu
düzeninin korunması açısından merkezi bir yere sahiptir. Türkiye’de tapu sicil sistemi esas alınmakta,
taşınmaz üzerindeki hakların kazanılması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi çoğu zaman tapuya
tescil şartına bağlıdır. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlardan biri tapuda malik olarak gözüken
kişinin gerçekte taşınmazı elinde bulundurmaması veya muvazaalı işlemlerle hakkın sakatlanmasıdır. Bu
nedenle tapu iptal ve tescil davaları, gayrimenkul hukukunun en yoğun başvurulan yargı yollarından
biridir.
Türk Medeni Kanunu’na göre, taşınmazlar üzerindeki ayni haklar, kural olarak tapuda tescil ile kazanılır.
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların kamuya açıklanmasını sağlayan resmi bir sistemdir. Tapu
kayıtları devlet güvencesindedir ve herkesin güvenerek işlem yapabileceği bir bilgi kaynağıdır. Ancak bu
sistemin sağlıklı işlemesi, tapu siciline duyulan güvenin korunmasıyla mümkündür. Bu noktada devreye
giren kavram, tapu siciline güven ilkesidir.
Tapuya Güven İlkesi Nedir?
Tapuya güven ilkesi, tapu siciline iyi niyetle güvenerek taşınmazla ilgili ayni hak kazanan kişinin bu
hakkının korunmasını ifade eder. Yani kişi, tapu sicilinde görünen duruma dayanarak taşınmazı
devralmışsa ve bunun yanlış ya da hileli bir işlem olduğunu bilmiyorsa, iyi niyetli olduğu sürece
kazanımı korunur.
Bu ilke, özellikle şu örneklerde önem kazanır:
- Sahte vekâletname ile yapılan satış işlemleri
- Muvazaalı devirler
- Muris muvazaası yoluyla yapılan tapu işlemleri
- Tapu siciline yanlış tescil edilen taşınmazların devri.
Bir kimse tapudaki kayda güvenerek hareket etmiş ve kötü niyetli değilse, tapudaki hata ya da
sahtekârlıktan dolayı onun kazanımı iptal edilmez. Bu durum, hem işlem güvenliğini sağlar hem de
taşınmaz ticaretine istikrar kazandırır.
İyi Niyetin Korunması ve İstisnalar
Tapuya güven ilkesinin işlerlik kazanabilmesi için aranan temel şart iyi niyettir. Yani kişi, tescilin hatalı
veya hileli olduğunu bilmiyorsa ve bilmesi de beklenemiyorsa, korunur. Ancak açık bir sahtekârlık, ağır
ihmal ya da kötü niyet varsa bu koruma ortadan kalkar. Ayrıca bazı haklar, niteliği gereği bu ilkenin
koruması dışında kalır. Örneğin aile konutu şerhi düşülmemiş bir taşınmazın devrinde, eşin açık rızası
olmadan yapılan işlemler, ileride iptal edilebilir.
Uygulamada Tapuya Güven İlkesinin Rolü
Yargıtay içtihatlarında da tapuya güven ilkesi çokça vurgulanmakta, özellikle tapu iptal ve tescil
davalarında iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı çoğunlukla korunmaktadır. Bu durum, taşınmaz
ticaretinin güvenliğini sağlarken, kişilerin işlem yapmadan önce tapu kayıtlarını dikkatle incelemesi
gerektiğini de ortaya koyar. Öte yandan tapu kayıtlarının gerçeği yansıtmadığı durumlarda zarara
uğrayan tarafın, devlet aleyhine tazminat davası açma hakkı da bulunmaktadır. Bu da tapu sicilinin kamu
eliyle yürütülen bir sistem olması nedeniyle devletin sorumluluğunu gündeme getirir
Ankara Gayrimenkul Hukuku hakkında Sorularına Cevap Bulmak İçin Hemen İletişime Geçebilirsin.
2-Sınırlı Ayni Haklar ve Geçerlilik Şartları
Taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkının dışında çeşitli sınırlı ayni haklar da kurulabilir. Bunlar arasında
en yaygın olanları irtifak hakkı, intifa hakkı ve geçit hakkıdır. Bu tür hakların tesisinde hem taraflar
arasındaki sözleşme hem de tapu siciline tescil büyük önem taşır. Özellikle kadastro çalışmaları sırasında
bu tür hakların göz ardı edilmesi, ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.,
A-) İrtifak Hakkı Nedir ?
İrtifak hakkı, başkasına ait bir taşınmazdan belirli bir şekilde yararlanma veya onu sınırlama yetkisi veren
ayni bir haktır. En önemli özelliği, kişiye değil; taşınmaza bağlı olarak kurulabilmesidir. Yani bir
taşınmaz lehine diğer taşınmaz aleyhine kurulan irtifak hakkına “taşınmaz lehine irtifak” denir. Bu tür
irtifaklar, tapuya tescil edilerek kazanılır. Örneğin A taşınmazı, B taşınmazı üzerinden yol geçirmek için
irtifak hakkı kurabilir. Yine bir taşınmazın güneş enerjisi paneli, komşu parselin üzerinden geçiyorsa, bu
da bir irtifak hakkı gerektirir. İrtifak hakkı sürekli veya geçici olabilir. Hakkın süresi, kapsamı ve
kullanım şekli taraflar arasında sözleşmeyle belirlenebilir. Taşınmaz el değiştirse dahi irtifak hakkı
devam eder; çünkü bu hak taşınmazın kendisine bağlıdır, sahibine değil.
b-) İntifa Hakkı Nedir ?
İntifa hakkı, bir kişiye başkasına ait bir maldan tam olarak yararlanma ve kullanma yetkisi veren kişisel
nitelikli sınırlı ayni haktır. Taşınmazlar üzerinde kurulan intifa hakkı, malikin mülkiyet hakkını ciddi
ölçüde sınırlar. Hak sahibine sadece kullanma değil, aynı zamanda gelirinden yararlanma yetkisi de verir.
İntifa hakkı sahibinin sorumluluğu, iyi niyetli bir malik gibi taşınmazı korumak ve bakımını sağlamakla
sınırlıdır.
Temel Özellikleri:
- İntifa hakkı devredilemez, mirasçılara geçmez. Ancak hakkın kullanımı bir başkasına bırakılabilir.
- Genellikle ömür boyu kurulur.
- Tapu siciline tescil edilmesi gerekir.
- Hakkın sahibi taşınmazı bizzat kullanabileceği gibi kiraya verip gelir de elde edebilir
Mesela anne veya babanın yaşadığı konutta, tapunun çocuğa devredilmesiyle birlikte intifa hakkı
kendilerinde bırakılabilir. Yine bir şirket, bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurularak belli bir süre
kullanma ve gelir elde etme yetkisi kazanabilir
c-) Geçit Hakkı Nedir ?
Geçit hakkı, bir taşınmazın kamu yoluna çıkışı yoksa veya mevcut çıkış yeterli değilse, komşu
taşınmazdan geçiş sağlanması için mahkeme kararıyla ya da sözleşmeyle kurulan bir irtifak türüdür. Türk
Medeni Kanunu’nun 747. maddesi bu durumu açıkça düzenlemiştir. Zorunlu geçit hakkı yalnızca
taşınmazın malikine tanınır ve taşınmazın ulaşımını sağlamak amacı taşır. Bu hakkın kurulması için şu
şartlar aranır:
Taşınmazın kamu yoluna doğrudan çıkışı bulunmamalıdır veya mevcut yol fiilen kullanılamayacak
durumdadır.
En az zarar verecek komşu taşınmaz üzerinden geçiş sağlanmalıdır.
Hakkın tesisi hâkim kararıyla yapılır ve genellikle bedel karşılığında olur.
Geçit hakkının özellikleri:
- Tapuya tescil edilir.
- Taşınmazın niteliği değişmediği sürece geçerlidir.
- Bedel ödenerek kurulan bir haktır; karşılıksız geçit hakkı istisnadır.
Uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlar arasında geçit hakkının sınırları, güzergâhı, geçiş şekli (yaya,
araç vs.) ve geçiş saatleri yer alır. Bu gibi durumlar ihtilafa yol açmaması adına mahkeme kararında net
olarak belirlenmelidir.
Kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyetteki taşınmazların idare tarafından zorla alınması, gayrimenkul
hukukunun kamusal yönünü ortaya koyar. Ancak kamulaştırma işleminin hukuka uygun yapılması, hem
prosedür hem de bedel açısından sıkı şartlara bağlıdır. Usulsüz tebligat, eksik değer tespiti ya da kamu
yararı kararının dayanaksızlığı gibi nedenlerle kamulaştırma iptal davaları açılabilmektedir. Mal
sahibinin zararının karşılanması amacıyla ayrıca kamulaştırmasız el atma davaları da gündeme
gelmektedir.
5-Kira Hukuku ve Tahliye Süreçleri
Gayrimenkul hukukunun önemli bir parçası da kira ilişkisidir. Konut ve çatılı işyeri kiraları, özellikle
ekonomik dalgalanmaların yoğun olduğu dönemlerde büyük çekişmelere neden olmaktadır. Kira tespit
davaları, tahliye süreçleri, temerrüt ihtarları gibi hukuki işlemler, kiraya veren ve kiracı arasındaki
dengeyi koruma amacı taşır. Ancak son yıllarda kira artışına ilişkin getirilen sınırlamalar, mal
sahiplerinin anayasal mülkiyet hakkı ile kiracıların barınma hakkı arasında denge kurmakta zorlandıkları
bir tablo yaratmıştır.
6-Proje ve İnşaat Sözleşmeleri
Arsa payı karşılığı inşaat (kat karşılığı) sözleşmeleri, müteahhit ile arsa sahibi arasındaki en kritik hukuki
ilişkiyi oluşturur. Bu sözleşmelerin hazırlanması, ifa edilmemesi halinde feshi ya da tazminat talepleri
konusunda gayrimenkul avukatları süreci baştan sona takip eder. Ayrıca yapı kullanma izni, ruhsat gibi
belediyeye dönük süreçlerde de danışmanlık verirler. Kısaca gayrimenkul avukatları, taşınmazların
edinilmesi, devri, kiralanması, yönetimi ve uyuşmazlık çözümü gibi geniş bir alanda hukuki destek
verirler. Hatalı bir işlem ya da gecikmiş bir müdahale, büyük maddi kayıplara yol açabileceğinden bu
alanda uzman bir avukatla çalışmak, yalnızca dava sürecinde değil, önleyici hukuk hizmeti açısından da
son derece önemlidir.
Proje ve inşaat sözleşmeleri, bir yapının planlanması, inşa edilmesi ve teslimine ilişkin taraflar arasında
kurulan özel hukuk sözleşmeleridir. Genellikle arsa sahipleri ile yükleniciler arasında yapılır. Bu
sözleşmelerin en bilinen türü kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Burada arsa sahibi, arsa payı karşılığında
müteahhitten belirli sayıda bağımsız bölüm almayı taahhüt eder. Sözleşmelerin geçerli olabilmesi için
noter onaylı, resmi şekilde yapılması gerekir. Aksi takdirde hukuken geçersiz sayılır. İnşaatın projesine
uygun ve zamanında yapılması, teknik şartlara uyulması, yapı ruhsatının alınması ve iskan süreci
müteahhidin sorumluluğundadır. Arsa sahibi ise arsanın zilyetliğini devretmekle ve gerekli izinlerin
alınmasında yardımcı olmakla yükümlüdür.
Ankara Gayrimenkul Hukuku hakkında Sorularına Cevap Bulmak İçin Hemen İletişime Geçebilirsin.
Ankara Gayrimenkul Hukuku : Gayrimenkul Avukatları Ne İş Yapar?
Gayrimenkul avukatları, taşınmazlarla ilgili hukuki işlemlerde müvekkillerine danışmanlık hizmeti veren
ve uyuşmazlık durumunda dava süreçlerini yürüten hukukçulardır. Bu alandaki uzmanlık, sadece
mevzuata hâkimiyet değil; aynı zamanda teknik bilgi, kadastro sistemi, tapu işlemleri ve uygulamadaki
yargı içtihatlarını da yakından takip etmeyi gerektirir.
Tapu İşlemleri ve Devir Süreçlerinde Avukat Ne İş Yapar?
Gayrimenkul avukatları, taşınmazın satışı, devri, bağışı gibi işlemlerde tapu müdürlüklerinde
müvekkillerine eşlik eder. Özellikle alım-satım işlemlerinde taraflar arasında güvenli bir sözleşme
yapılması ve tapu tescil işlemlerinin hatasız yürütülmesi, avukat desteğiyle mümkün olur. Muvazaalı
satışlardan, eksik beyanlara kadar birçok riskin önüne geçmek için bu süreçte hukuki danışmanlık kritik
önemdedir.
Ankara Gayrimenkul Hukuku : Tapu İptal ve Tescil Davaları süreçlerinde Avukatları Ne İş Yapar?
Tapuda malik olarak gözüken kişinin gerçekte mal sahibi olmaması, muris muvazaası, sahtecilik,
ehliyetsizlik gibi nedenlerle açılan tapu iptal ve tescil davaları, gayrimenkul avukatlarının sıklıkla
karşılaştığı davalardandır. Bu tür davalar uzun soluklu ve teknik yönü ağırdır; bu nedenle dosyanın
uzman bir avukat tarafından yürütülmesi davanın akıbetini doğrudan etkiler.
Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye Davaları
Konut ve işyeri kiralarında yaşanan anlaşmazlıklarda, özellikle tahliye talepleri, kira bedelinin tespiti
veya uyarlanması gibi davalarda avukat desteği olmazsa olmazdır. Gayrimenkul avukatı hem
ihtarnamelerin hukuka uygun şekilde hazırlanmasını sağlar hem de icra yoluyla tahliye süreçlerini
yürütür. Ayrıca kira sözleşmelerinin hazırlanması ve özel koşullara göre düzenlenmesi de avukatlık
hizmetine girer.
Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi İhtilafları
Apartman ve sitelerde çıkan ortak alan kullanımı, aidat borcu, yönetim planı ihlalleri gibi sorunlarda
gayrimenkul avukatları, hem kat malikleri hem de yönetim firmaları adına hukuki süreci yönetir. Ortak
yaşam alanlarında çıkan küçük bir ihtilaf bile davaya dönüşebilir; bu nedenle doğru bir hukuki yaklaşım,
çatışmayı önleyebilir ya da zararı en aza indirir.
Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları
İdarenin taşınmazlara el atması durumunda mal sahibinin hakkını korumak da gayrimenkul avukatının
görev alanına girer. Kamulaştırma bedelinin artırılması davası, kamulaştırmasız el atma tazminatları gibi
idari işlemlere karşı dava açılması ve takip edilmesi uzmanlık isteyen işlerdir.
Ankara Gayrimenkul Hukuku : Şufa (Önalım), Vefa (Geri Alım) ve İştira (Alım) Hakları
Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ortaya çıkan şufa hakkı, ortaklardan birinin payını satması
durumunda diğer ortaklara tanınan bir ön alım hakkıdır. Bu hakların kullanımı sürelere ve şekil şartlarına
bağlıdır. Gayrimenkul avukatı, bu hakların kullanılması veya korunması sürecinde sürelere riayet
edilmesini sağlar, dava sürecini yürütür.
Proje ve İnşaat Sözleşmeleri
Uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlar arasında teslimde gecikme, eksik veya ayıplı inşaat, tapu devrinin
yapılmaması ve projeye aykırılıklar yer alır. Bu durumda taraflar, ifa, tazminat veya fesih davaları
açabilir. İnşaat sözleşmeleri, yüksek riskli ve detaylı işler içerdiğinden uzman bir avukat eşliğinde
hazırlanması, doğabilecek hukuki ihtilafların önlenmesi açısından önemlidir.
Gayrimenkul Avukatları Ne İş Yapar?
Gayrimenkul avukatları, taşınmazlarla ilgili hukuki işlemlerde müvekkillerine danışmanlık hizmeti veren
ve uyuşmazlık durumunda dava süreçlerini yürüten hukukçulardır. Bu alandaki uzmanlık, sadece
mevzuata hâkimiyet değil; aynı zamanda teknik bilgi, kadastro sistemi, tapu işlemleri ve uygulamadaki
yargı içtihatlarını da yakından takip etmeyi gerektirir.
Gayrimenkul avukatları, taşınmazın satışı, devri, bağışı gibi işlemlerde tapu müdürlüklerinde
müvekkillerine eşlik eder. Özellikle alım-satım işlemlerinde taraflar arasında güvenli bir sözleşme
yapılması ve tapu tescil işlemlerinin hatasız yürütülmesi, avukat desteğiyle mümkün olur. Muvazaalı
satışlardan, eksik beyanlara kadar birçok riskin önüne geçmek için bu süreçte hukuki danışmanlık kritik
önemdedir. Bizler Ankara Çankaya Cinnah Caddesinde bulunan ofisimizde sizlere gayrimenkul hukuku
alanında hizmet vermekteyiz.
Uyarı: Sizlere sunmuş olduğumuz bilgi ve görüşlerimiz sadece yol gösterme amaçlıdır ve yasal
tavsiye olarak değerlendirilemez. Makalemizdeki hiçbir şey yasal tavsiye olarak görülmemeli
ve herhangi bir işlem yapmadan önce hak kaybına uğramamanız için mutlaka avukatınıza
danışmalısınız.
